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投资理财及移民移民对于美国房价的影响
张大钦律师撰文
之前很多文章都介绍过移民对于美国经济，高科技发展，劳动力市场等各个方面的影响，本文试图用另外一个角度来诠释移民的巨大影响力——对于全美房地产价格的影响。
过去几年中美国经济风暴可谓是席卷全球，这股强劲的风暴也着实冲击了美国房地产市场，曾经有一度使房价跌到了谷底。但是如今这股令人心有余悸的风暴已经过去，很多地区的房价在不断攀高。像Mortgage giant, Freddie Mac 都预测2013年会比2012年房屋销售量上涨8到10个百分点。
引人注目的是，推动房价的一股强劲力量来自于移民这个群体。其实别说是普通老百姓，就是很多业内人士也对移民的购房者和租房者在刺激住房需求方面的影响力感到吃惊。最近，美国抵押贷款银行家协会的一项探讨从1980年到2020年房地产发展趋势的研究项目表明：随着越来越多的移民决定长期定居在美国，在美国境外出生的业主拥有或租赁房屋的需求将继续增长。这项调查发现：
1) 在美国境外出生的移民业主数量每十年就会上升一个新的台阶。比如，1980年到1990年期间增加了80万；1990年到2000年增加到210万；2000年到2010年增加到240万；而且根据预测会在2010到2020年增加到280万。
2) 2010年至2020年间，全美范围内的移民业主增长量预计占到所有业主总数的32.2％，这其中包括35.7％的房主增长和26.4％的租户增长。
3) 2010年至2020年间，在美国境外出生的移民业主对于房屋的需求量预计将在以下六个州持续增长：加州，纽约州，新泽西州，马萨诸塞州，康涅狄格州和密歇根州。
4) 在一些新兴的州和地区，美国境外出生的移民业主对于住房的需求的增长最为显著。例如，在佐治亚州和北卡罗莱纳州，2000至2010年期间，移民房主数量比20世纪90年代增长了近三倍。
5) 在当前的十年中，预计美国境外出生的移民租户在以下七个州内的增长总幅会超过33%，包括：康涅狄格州，马萨诸塞州，新泽西州，纽约州，加利福尼亚州，华盛顿和伊利诺伊州。
在购房的群体中，不得不提的一部分是来自中国这一部分。他们中的很多人选择投资美国房地产，主要考虑到：首先，美国的房子有永久产权，后代可继承；其次，美国政治制度的稳定性，大大增加了购房者的稳定感；另外，教育资源丰富，子女可以赴美留学；同时，也能做到资产保值，因为美国房产几乎跌到10年来的历史最低水平，不管从房产本身价值或租金回报，都要优于其它发达地区。而且有资料统计，2011年，中国人在美国的房产投资总额已经达到了73.8亿美元。数量庞大的中国移民投资者，正默默将几十亿美元投资到美国各处的办公楼、购物中心、旅馆和集合公寓上，他们为振兴处于疲软之中的美国房地产市场作出了巨大的贡献。比如，对于中国购房者，商业投资以纽约居首，其次是洛杉矶、旧金山、休士顿、芝加哥、华盛顿DC和丹佛，住宅产业投资则又以加州、德州和佛州为主。而且，美国人非常喜欢中国购房者，因为他们喜欢用现金购房，这些现金流无疑给市场注入了一剂强心针。
面对以上的这些研究结果，每一个美国人都应该打起百分之二百的精神来高度关注，因为这影响到每一个美国公民的切身利益。这些有住房需求所带来的连锁反应无疑会在很大程度上支撑未来一段时间内的房产价格。如果没有这些移民人口，住房市场的反弹能力一定会相对弱很多。一般购置房产对于大多数美国人来说基本上都属最大笔投资项目，所以在这件事情上半点马虎不得。这项研究对于那些对移民持有保守反对意见的人来说提供了一个很好的说服证据—移民到美国的国民经济健康持续发展做出了重要贡献，同时这种贡献还将继续。
文摘时间: 2013-06-26 18:44:43 编辑: Xianwaizhu
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